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それでもおそらく減額は厳しいと思います。
住んでいるご本人が、諸事情を考慮した上で「若干高い」というレベルの相場であれば、
調停によって一方的に賃料を下げる様な形の判決はおそらく出ません。
更新期日までに書類を出さなくても、「法的」には問題無く、自動更新の扱いですし、
賃料に納得が行かなければ、供託などの手もあるのでしょうが、あくまで「法的」な話です。
生活の拠点となる住居でその様な事をしても住み心地が良く無くなるだけな気はします。
?に関しては、確かにクロスなどの耐久年数は過ぎていますから、
交換を求めるのは構わないと思いますが、賃料減額の為の材料としては弱いです。
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お力になりたく書き込みましたが、正直私も不動産やってますが、
同じケースであれば、絶対に下げないかと思います。